Cher(e)s Alter-Légalistes,
Après une grande période de pause, Alter-Légaux se prépare à revenir en 2023 avec quelques nouveautés.
D’une part, la team Alter-Légaux s’étoffe avec de nouveaux collaborateurs mais l’esprit reste le même : partager notre passion du droit et rendre le droit accessible au plus grand nombre (car « nul n’est censé ignorer la loi »).
En attendant 2023 et de nouveaux articles, Alter-Légaux vous souhaite de bonnes fêtes de fin d’année.
Alter-Légaux
On parle de trouble de jouissance lorsque le propriétaire d’un logement ne garantit pas au locataire le confort nécessaire dans son habitation ou ne lui permet pas de l’occuper sereinement.
Selon
la loi, le locataire a le droit à une jouissance paisible au sein des lieux
qu’il loue (art 6 de la loi du 6 Juillet 1989). En outre, le code civil prévoit
que le bailleur doit assurer cette jouissance paisible du locataire pendant
toute la durée du bail : “le bailleur est obligé, par la nature du
contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (…) d'en
faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail" (Art. 1719
du Code civil).
De
plus, propriétaire doit entretenir les locaux et les parties communes en état
de servir à l’usage prévu par le contrat. En effet, l’article 1721 du code civil dispose
qu’« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la
chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas
connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le
preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».
L’obligation
d’assurer la jouissance paisible des lieux loués est une obligation qui pèse
sur tous les bailleurs, que le bailleur soit un bailleur du secteur privé ou un
bailleur pour Habitation à loyer modéré (HLM).
Le trouble de jouissance peut se manifester de différentes manières :
- Refus d’installer une boite aux lettres,
- Absence d’installations électriques et de robinets d’eau,
- Cessation de fourniture du chauffage collectif prévu par le bail,
- Refus d’accès à l’ascenseur, etc.
- L’introduction du propriétaire dans le logement sans autorisation du locataire ;
- L’impossibilité d’utiliser une pièce à cause de l’humidité ;
- La présence d’amiante ou autres substances néfastes ;
- La présence d’insectes ou de nuisibles ;
- La persistance de mauvaises odeurs.
Mais
cette obligation de paisible jouissance qui pèse sur le propriétaire n’est pas illimitée.
En effet, le bailleur n’est pas responsable en cas de troubles de fait causés
par un tiers ou par force majeur. Selon l’article 1725 du Code civil : «
le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers
apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun
droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom
personnel ».
Le juge judiciaire a régulièrement
eu l’occasion d’exclure la responsabilité du bailleur pour des troubles causés
par des tiers (Cour de cassation, civile,
Chambre civile 3, 23 juin 2015, 14-13.385, Inédit)
II) Les démarches pour faire
respecter la paisible jouissance due au locataire
La
première démarche à entamer est d’essayer de dialoguer avec le propriétaire
pour lui exposer le problème et tenter de le régler à l’amiable.
Envoyez
un courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire en faisant
état du trouble de jouissance. Ainsi, vous aurez une preuve que vous avez tenté
de régler le problème à l’amiable. Pensez à rappeler les références juridiques
qui s’appliquent à votre situation.
Si
le propriétaire ne répond pas dans les 2 mois ou refuse d’accéder à votre
demande, vous pouvez saisir la Commission Départementale de
Conciliation. Celle-ci vous aidera à trouver une solution et fera office
de médiateur entre vous et votre propriétaire.
Si malgré vos démarches amiables les troubles persistent, vous pouvez engager une procédure judiciaire et saisir le juge. Si la justice tranche en votre faveur, vous pourrez peut être obtenir :
-Une réduction (parfois dispense) de loyer jusqu’à l’accomplissement des travaux nécessaires,
- La réalisation de travaux, la mise en conformité ;
- Des dommages et intérêts, des réparations financières pour compenser la non jouissance paisible des lieux.
A
titre d’exemple, un bailleur a été condamné à verser des dommages et intérêts à
son locataire qui ne pouvait pas rester dans les lieux (Cour de cassation (3e chambre civile, 8 novembre 2011, pourvoi
n° 10-31.011). En l’espèce, les juges ont considéré qu’un propriétaire, dont l’appartement présentait une importante condensation en raison d’une aération inefficace et d’un manque d’étanchéité entre
la salle de douche et la pièce à vivre, n’avait pas respecté son obligation de
délivrance et d’entretien du logement (article 1725 du code civil).
Attention : Ne prenez jamais l’initiative de diminuer votre loyer ou de cesser de le payer. Autrement dit, on ne se fait pas justice soi-même.
Selon le juge cassation, « l’inexécution de travaux de réparation par une bailleresse ne pouvait dispenser le preneur de payer le loyer » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 février 1994, pourvoi n° 92-11.882).
Recommandation : consultez le Décret du 30 janvier 2002 relatif
aux caractéristiques du logement décent. Ce texte décrit, pièce par pièce, les critères
nécessaires pour qu’un logement réponde aux normes de décence en vigueur, ainsi
que les démarches et recours en cas de non-conformité.
Références juridiques:
- Article6 de la loi du 6 juillet 1989
- Article20-1 de la loi du 6 juillet
1989
- Cour decassation, civile, Chambre
civile 3, 8 novembre 2011, 10-31.011, Inédit
- Cour deCassation, Chambre civile 3, du
22 février 1994, 92-11.882, Inédit
- Cour decassation, civile, Chambre
civile 3, 23 juin 2015, 14-13.385, Inédit
I) L’assurance dommage-ouvrage
Obligatoire avant l'ouverture du chantier, l'assurance dommage-ouvrage doit être souscrite par toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction (art L242 du code des assurances). La dommage-ouvrage permet, en cas de sinistre, d'être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale (art 1792 et suivants du code civil).
L'intérêt de la dommage-ouvrage est qu'elle permet d'être remboursé de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale, sans qu'intervienne une décision de justice.
Par principe, l'assurance dommage-ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
-Avant la réception,
après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage
conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses
obligations ;
-Après la réception,
après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses
obligations (art L242-1 du code des assurances)
La durée limite pour
faire application de la garantie dommage-ouvrage est de dix années.
Pour pouvoir bénéficier rapidement de cette garantie dommage-ouvrage,
l’assuré doit redoubler de rigueur quant au respect de la procédure légale. En
effet, une déclaration tardive ou incomplète peut faire obstacle à la prise en
charge du sinistre par l’assureur.
II) L'application de la dommage-ouvrage
Pour une bonne application de la dommage-ouvrage,
l'assuré et l'assureur doivent respecter des procédures et des délais.
Pour entrer dans le champ d'application de la dommage, le sinistre ou le
désordre doit compromettre la solidité de l’ouvrage ou porter atteinte à sa
destination. Un tel désordre est assimilable à celui que l'on peut invoquer
pour la garantie décennale (Article 1792 du code civil). A contrario, un dégât
lié à un défaut d'entretien ou "purement" esthétique ne sont pas couverts
pas l'assurance dommage-ouvrage.
Pour la mise en jeu de l'assurance dommage-ouvrage, le sinistré doit
obligatoirement faire une déclaration à son assureur. Cette déclaration doit
contenir plusieurs éléments, sans quoi l'assureur n'appliquera pas la garantie
(Annexe II de l'article A243-1, A. 2°, du code des assurances) :
- Le numéro du contrat d’assurance et, le cas
échéant, celui de l’avenant
- Le nom du propriétaire de la construction
endommagée
- L’adresse de la construction endommagée
- La date de réception ou, à défaut, de la
première occupation des locaux
- La date d’apparition des dommages, ainsi
que leur description et localisation
- Si la déclaration survient durant la
période de parfait achèvement, il faut faire parvenir une copie de la mise en
demeure effectuée à ce titre.
Le délai pour déclarer le sinistre est prévu par les clauses
contractuelles. Pour éviter tout abus, le code des assurance prévoit que ce
délai ne peut être inferieur à 5 jours ( L 113-2 du code des assurances).
En outre, l'assureur ne peut invoquer la tardivité de la déclaration que
si ce retard de déclaration lui a causé un préjudice.
L'assureur dispose d'un délai maximal de 60 jours, à
partir de la réception de la déclaration de sinistre, pour instruire votre
demande.
Si l'assureur accepte
la prise en charge de votre sinistre, il doit vous présenter une offre
d'indemnité dans un délai maximal de 90 jours à partir de la réception de la
déclaration du sinistre.
En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours( art L242-1 du code des assurances).
Références juridiques : articles L242-1 du code des
assurance ; article L113-2 du code des assurances ; article 1792 et 1792-6 du code civil ; Annexe II de l'article A243-1,
A. 2° du code des assurances
« Là-bas, tout est neuf tout est sauvage… »
Pacsé ou en concubinage, la vie de couple n’est pas un long fleuve
tranquille. Nombre de couples se séparent et retrouvent leur liberté. Libres d’avoir
de nouveaux projets, libres de retrouver l’amour et libres de changer de lieu
de vie. Pour autant, il n’est pas toujours possible de faire abstraction de
cette vie (de couple) passée. C’est le cas notamment quand des enfants sont le
fruit de cette précédente union. Ainsi, bien que le parent est libre de
déménager (1), ils se doit de respecter le droit de l’autre parent et surtout l’intérêt
de l’enfant (2). Si ce n’est pas le cas, le Juge aux Affaires Familiales, voir
le juge pénal, pourra intervenir.
1- Le principe : Liberté de déménager
Le principe
est que chacun est libre de déménager et établir sa résidence dans le lieu de
son choix.
Toutefois,
tout changement de résidence de l'un des parents, dès lors qu'il modifie les
modalités d'exercice de l'autorité parentale, doit faire l'objet d'une
information préalable et en temps utile de l'autre parent. En cas de désaccord,
le parent le plus diligent saisit le juge aux affaires familiales qui statue
selon ce qu'exige l'intérêt de l'enfant. Le juge répartit les frais de
déplacement et ajuste en conséquence le montant de la contribution à
l'entretien et à l'éducation de l'enfant. Article 373-2 code civil. Ainsi, la principale condition
est de prévenir en temps en heure l’autre parent avant que le déménagement soit
effectif. Si cette information n’a pas été transmise, le parent qui déménage
encore des sanctions pénales et civiles.
En effet, le fait pour une personne de transférer
son domicile en un autre lieu sans en informer ceux qui disposent d’un droit de
visite ou d’hébergement s’expose à une peine de six mois de prison et 7500
euros d’amende (art227-6 code pénal)
2-
Limites à la liberté de
déménager : le droit du parent et l’INTERET DE L’ENFANT !
Si le Juge aux Affaires Familiales (JAF) doit intervenir dans le cadre d’un
litige relatif au déménagement d’un des parents, il recherchera en priorité l’intérêt
de l’enfant (B) et, « subsidiairement », l’intérêt des parents (A).
A)
Le respect des droits de l’autre parent
L’article article 373-2-11°3 du Code civil prévoit
que, pour se prononcer sur l’autorité parentale, le JAF prend en considération « l’aptitude de chacun des parents à assumer ses devoirs et respecter les
droits de l'autre ». En effet, le JAF s’attachera a rechercher le
bien fondé du déménagement et le comportement du parent à l’origine du
déménagement vis-à-vis de l’autre parent. En la matière, le JAf dispose d’un
pouvoir souverain. Ainsi, dans différentes décisions, La Juge de cassation a eu
l’occasion de rappeler que les juges apprécient souverainement, au regard de l’intérêt de l’enfant, si la
résidence de ce dernier doit être fixée chez le père, lequel serait le plus
apte à respecter les droits de l’autre parent (Civ.1ère, 27 mars 2008, n°07-14301). A titre d’exemple, il
a été jugé que le déménagement connu de la mère qui a mis le père devant le
fait accompli justifiait le transfert de la résidence de l’enfant chez le père,
la mère ne respectant pas les droits de ce dernier (CA Limoges, 10 mai 2010, n°09/01504 : Jurisdata n°2010-020103). De même, la Cour d’Appel
de Lyon a jugé que « le coup de
force de la mère est en tous points contraire à l’intérêt supérieur du jeune
brutalement arraché à son environnement social » (CA Lyon Chambre civile, 2 section A, 29 janvier 2009, Jurisdata :
2009-377667).
B)
L’intérêt de l’enfant : une priorité pour le
JAf
Il ne s’agit pas ici de fait état de tous les
arguments ayants trait à l’intérêt de l’enfant et pouvant être invoqués devant
le JAf pour faire échec au projet de déménagement d’un des parents. Cela serait
contreproductif, chronophage et soulèverait
plus d’interrogations que nécessaire. Néanmoins, au vu de la jurisprudence
abondante en la matière, deux principes méritent qu’on s’y intéresse : Le
besoin de stabilité de l’enfant (1°) et la non séparation de la fratrie (2°)
1°- le besoin de stabilité de l’enfant
Il est de jurisprudence constante que le
besoin de stabilité est un élément déterminant pour établir la résidence d’un
enfant (CA Caen, chambre civile 3, 11 juin 2015 n°14/01132). La stabilité s’apprécie au vu de la
situation scolaire de l’enfant, des liens sociaux (activité sportive, loisir,
centre d’intérêts…) qui’ il a pu créer autour de lui et de liens affectifs créé
(envers de membres de sa familles, cousins et cousines ou autres). A titre d’exemple,
dans une décision de 2015, le juge a pu considérer que le déménagement d’une mère
présentait pas des « garanties de stabilité de l’enfant justifiant de
bouleversement de la vie de l’enfant » (CA Paris, Pôle 3, chambre 2, 17 février 2015).
2°- Le principe de non-séparation de la fratrie
Le principe de non-séparation de la fratrie
est prévu à l’article 371-5 du Code civil selon lequel « l’enfant ne doit pas être séparé de ses frères et sœurs, sauf si cela
n'est pas possible ou si son intérêt commande une autre solution ». Ainsi, si
le déménagement d’un des parents a pour conséquence la séparation des enfants (notamment
si un enfant désire rester chez un parent et que le deuxième enfant désire
suivre l’autre parent), le juge recherchera une solution pour ne pas séparer
les enfants (toujours dans l’intérêt des enfants). Par exemple, suite au projet
de déménagement d’un des parents dans une région éloignée (mais toujours en France),
le juge a fixé la résidence de l’enfant chez l’autre parent pour (notamment) ne
pas le séparer de son demi-frère (CA Aix-en-Provence, chambre 6 B, 3 févier 2015, n°2015/061).
En outre, les juges ont une conception large de la notion de fratrie.
Pour résumer, les
parents sont libres de se séparer, avoir des projets, refaire leur vie ici ou ailleurs.
Mais l’intérêt des enfants est la priorité ! Ce principe, la primauté de l’intérêt
de l’enfant, est prévu à l’article 3 de la Convention universelle des
droits de l’enfant !
Auteur : Nicolas P.
